Depuis 2025, louer un logement classé G est interdit. En 2028 ce sera au tour des F, et en 2034 des E. Pour les bailleurs, la fenêtre pour anticiper se referme. Gel des loyers, réductions imposées par le juge, interdiction de renouveler les baux : voici ce que la loi prévoit, et la marche à suivre pour rester dans les clous.
L'enjeu n'est pas symbolique. Sur les 600 000 logements G du parc locatif privé, beaucoup sont aujourd'hui hors-la-loi. Une réduction de loyer judiciaire peut représenter plusieurs milliers d'euros par an. Et un bien interdit à la location se vend immédiatement avec une décote de 10 à 20 %.
Calendrier des interdictions de location par classe DPE
2025 : DPE G interdits
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale, soit 420 kWh/m²/an en énergie primaire) ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Environ 600 000 logements sont concernés. Les baux en cours peuvent aller à leur terme, mais le renouvellement est impossible sans travaux préalables.
2028 : DPE F interdits
Extension de l'interdiction aux logements classés F (330 à 450 kWh/m²/an en énergie finale). Cela représente 1,2 million de logements supplémentaires. Le délai de trois ans depuis l'échéance G permet d'anticiper, à condition de lancer l'audit énergétique dès 2025-2026.
2034 : DPE E interdits
Dernière marche : extension aux logements classés E (250 à 330 kWh/m²/an). Plus de 2,6 millions de logements impactés. L'objectif politique est clair : aboutir à un parc locatif 100 % performant.
Ces échéances sont non négociables et s'appliquent à tous les baux signés ou renouvelés après les dates indiquées. Un bail en cours signé avant l'échéance peut aller à son terme.
Critères de décence énergétique : ce que dit la loi
Le seuil de consommation énergétique
Depuis 2023, un logement est considéré comme indécent si sa consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale. Cela correspond au plafond de la classe G. La règle s'applique en France métropolitaine et permet au locataire d'exiger des travaux ou une réduction de loyer dès aujourd'hui.
Les textes de loi applicables
Quatre textes structurent l'obligation légale pour les bailleurs :
- Loi Climat et Résilience du 22 août 2021
- Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 (critère de performance énergétique)
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (caractéristiques du logement décent)
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (rapports locatifs)
Évolution progressive des exigences
La progression réglementaire — G en 2025, F en 2028, E en 2034 — permet aux bailleurs d'anticiper et d'étaler les investissements. Mais cette respiration suppose d'agir tôt : les artisans RGE seront saturés à mesure que chaque échéance approche.
Sanctions concrètes pour le propriétaire bailleur
Le locataire peut exiger des travaux
Le locataire d'une passoire thermique peut exiger des travaux pour atteindre la classe D minimum, saisir la commission départementale de conciliation ou engager une procédure judiciaire. La seule constatation de l'indécence énergétique suffit à justifier l'action.
Réduction de loyer imposée par le juge
Le juge peut imposer une réduction de 20 à 40 % du loyer initial tant que les travaux ne sont pas réalisés. Sur un studio loué 600 €/mois, une réduction de 33 % représente 200 € perdus par mois — soit 2 400 € par an.
Dommages et intérêts
Au-delà de la réduction de loyer, le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour préjudice, à rembourser une part des loyers perçus pendant la période d'indécence, et à prendre en charge les frais d'expertise et d'avocat.
| Sanction | Montant indicatif |
|---|---|
| Réduction de loyer possible | 20 à 40 % |
| Remboursement moyen sur 2 ans | 5 760 € |
| Délai imposé pour travaux | 6 à 18 mois |
Interdiction de louer et impossibilité de renouveler le bail
Une fois l'échéance passée, le bailleur ne peut plus proposer le bien à la location, ne peut pas renouveler le bail à son terme, et peut voir le bail déclaré nul. Le bien devient un poids mort financier : charges, taxe foncière et frais de copropriété continuent à courir sans revenu en face.
Gel des loyers en zones tendues
En zone tendue, le gel total des augmentations de loyer s'applique lors du renouvellement. Cette règle vaut depuis août 2022 pour tous les DPE F et G. Concrètement : les revenus locatifs sont figés pendant toute la période d'inflation.
Cas pratiques : ce qui se passe concrètement
Cas n°1 — Studio DPE G loué depuis 2020
Situation. Studio de 25 m² à Paris, classé G (480 kWh/m²/an), bail signé en 2020, renouvelable tous les 3 ans.
Échéances qui s'enchaînent.
- Août 2022 : gel du loyer en zone tendue
- 2023 : le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer
- 2025 : interdiction de renouveler le bail sans travaux
- Risque cumulé : perte de 200 €/mois + impossibilité de relouer
Solution. Audit énergétique réglementaire suivi d'une rénovation. Budget travaux 15 000 à 25 000 €, ramené à 8 000 à 12 000 € après aides.
Cas n°2 — Appartement DPE F avec bail en cours
Situation. T3 de 65 m² à Lyon, classé F (380 kWh/m²/an), loyer 850 €/mois, bail en cours jusqu'en 2027.
Échéances.
- Jusqu'en 2027 : bail normal, loyer perçu intégralement
- Août 2022 : gel du loyer (Lyon en zone tendue)
- 2028 : interdiction de renouveler sans travaux
- Perte de revenus due au gel : environ 2 500 € sur 3 ans
Stratégie. Planifier les travaux entre 2025 et 2027. Audit énergétique d'abord pour chiffrer précisément. Budget estimé : 20 000 à 30 000 € aides déduites.
L'audit est indispensable pour chiffrer précisément et débloquer les aides. Reporter l'action expose à des coûts plus élevés en urgence (artisans saturés, dispositifs d'aide possiblement révisés).
Plan d'action pour les propriétaires bailleurs
La démarche méthodique en 6 étapes que nous appliquons en cabinet :
- Audit énergétique réglementaire (520 à 1 000 €) pour qualifier précisément le bien et chiffrer les scénarios
- Analyser les scénarios de travaux proposés (par étapes vs global)
- Identifier les travaux prioritaires et les plus rentables
- Constituer le dossier d'aides financières avant de signer les devis
- Lancer les travaux avec des artisans RGE certifiés
- Faire établir un nouveau DPE après travaux pour officialiser le saut de classe
Mobiliser les aides financières pour bailleurs
MaPrimeRénov' Bailleur. Jusqu'à 35 % du montant des travaux HT. Conditions : audit préalable, gain d'au moins 2 classes DPE, engagement de location pendant 6 ans. Détails du dispositif.
Loc'Avantages. Réduction d'impôt allant jusqu'à 65 % du loyer si la location est consentie à un prix inférieur au marché et à un ménage modeste. Cumulable avec MaPrimeRénov' Bailleur.
Déficit foncier. Déduction des travaux de rénovation énergétique jusqu'à 10 700 €/an des revenus fonciers, puis jusqu'à 10 700 € des revenus globaux. Économie fiscale variable selon la tranche marginale d'imposition.
L'accompagnement Audit Rénovation pour les bailleurs
Audit énergétique réglementaire dès 520 €
Réalisé par des ingénieurs thermiciens certifiés. L'audit comprend :
- Visite technique complète du logement
- Analyse détaillée de la performance énergétique
- 2 à 3 scénarios de travaux chiffrés
- Estimation des aides financières mobilisables
- Rapport conforme aux exigences MaPrimeRénov'
AMO et accompagnement aides financières
Au-delà de l'audit, l'accompagnement Mon Accompagnateur Rénov' couvre le montage du dossier MaPrimeRénov', l'optimisation fiscale, la sélection des artisans RGE, le suivi de chantier et l'obtention du nouveau DPE.
Approche patrimoniale pour les multi-propriétaires
Pour les propriétaires de plusieurs biens, nous construisons un plan de rénovation pluriannuel optimisant l'ordre des travaux selon les échéances réglementaires, l'étalement de l'effort financier, la maximisation du déficit foncier et la mutualisation des coûts. La contrainte se transforme en opportunité patrimoniale.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer une passoire thermique en 2025 ?
Non pour les DPE G : interdiction depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours peuvent aller à leur terme, mais le renouvellement est impossible sans travaux. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. L'interdiction s'applique à toute nouvelle mise en location ou à tout renouvellement.
Que faire si mon logement locatif est classé G au DPE ?
Faire réaliser un audit énergétique réglementaire (520 à 1 000 €, obligatoire pour MaPrimeRénov'). Analyser l'audit, engager les travaux vers la classe D minimum avec des artisans RGE. Les aides peuvent couvrir jusqu'à 35 % du montant HT. Sans travaux, le bien ne peut plus être reloué.
Quelles sanctions risque un propriétaire qui loue une passoire thermique ?
Gel total du loyer en zone tendue, réduction de loyer imposée par le juge (20 à 40 %), interdiction de renouveler le bail, impossibilité de remettre en location. Le locataire peut exiger des travaux et saisir la justice. Les sanctions s'appliquent dès aujourd'hui pour les G, progressivement pour les F (2028) et les E (2034).
Combien coûtent les travaux pour sortir un logement du statut de passoire thermique ?
Cela varie selon la surface et l'état. Pour un studio de 25 m² : 15 000 à 25 000 €. Pour un T3 de 65 m² : 20 000 à 35 000 €. Après aides (MaPrimeRénov' 35 %, déficit foncier), le reste à charge est divisé par deux. L'audit permet un chiffrage précis dossier par dossier.
Quelles aides financières pour les bailleurs qui rénovent ?
Trois dispositifs cumulables : MaPrimeRénov' Bailleur (35 % du montant HT plafonné), Loc'Avantages (réduction d'impôt jusqu'à 65 % du loyer si prix modéré), déficit foncier (10 700 €/an sur revenus fonciers puis globaux). Conditions : audit préalable, gain de 2 classes DPE, artisans RGE.
Un bail en cours peut-il être résilié si le logement est une passoire thermique ?
Non, le bailleur ne peut pas résilier pour ce motif. Le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer. À échéance, le renouvellement sera impossible si le bien reste G (2025), F (2028) ou E (2034). Le bailleur doit anticiper les travaux avant l'échéance pour pouvoir relouer.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour un propriétaire bailleur ?
Pas obligatoire en soi, mais indispensable pour deux raisons : débloquer les aides MaPrimeRénov' Bailleur, et identifier précisément les travaux nécessaires. Sans audit, pas d'aides publiques et risque de travaux inadaptés. Son coût (520 à 1 000 €) se rentabilise via les aides obtenues.