Monopropriété 9 lots à Bondy : sortir l’immeuble de la classe G

Comprendre la stratégie patrimoniale d’une SCI sur un immeuble en classe G. Le gérant de la SCI bailleur nous sollicite pour son immeuble RDC+R+3 (9 logements) qui ressort en classe G. L’enjeu : sortir la passoire thermique sans interrompre les baux ni imposer de relogement. Une mission d’audit énergétique préalable a été commandée en amont. Trois scénarios chiffrés ont été présentés au maître d’ouvrage. Le scénario n°3 (bouquet d’ampleur : enveloppe complète + équipements) a été retenu comme cible. À l’issue de la restitution audit, la maîtrise d’œuvre conception nous a été confiée pour préparer la phase de consultation des entreprises et le passage en travaux.

Reconnaissance technique de l’immeuble et analyse des diagnostics existants. Visite des parties communes (hall, cage d’escalier, caves, cour, combles perdus) et de 5 logements représentatifs sur les 4 niveaux. Relevé des façades (sud sur rue, nord sur cour), des pignons (Ouest partiellement mitoyen, Est entièrement mitoyen) et de la toiture 2 pans tuiles sur charpente bois. Constats sur l’existant : briques anciennes + enduit, plancher bas béton non isolé donnant sur caves, combles perdus non isolés, menuiseries simple vitrage en parties communes et lucarnes SDB, chauffage hétérogène (électrique panneaux rayonnants majoritaires + 2 chaudières gaz résiduelles), ECS par ballons électriques 100 L de générations variables, ventilation hybride entrées d’air naturelles + VMC simple flux ponctuelle. Analyse croisée des rapports diagnostics 2018 + complément 2026 : pas d’amiante en logements (un conduit amianté détecté en combles, à traiter en amiante avant travaux), plomb dégradé classe 3 sur peintures de gardes-corps, installations électriques avec anomalies dans les étages.

• ✓Méthode : Échantillonnage 5 logements sur 4 niveaux + lecture complète des diagnostics réglementaires

Du scénario 3 audit aux gestes effectivement engagés en phase 1. Le scénario 3 retenu à l’audit prévoyait un bouquet complet : ITE façades, ITI pignons, isolation combles, menuiseries, remplacement émetteurs chauffage, remplacement ballons ECS, suppression du gaz résiduel, VMC collective hygro B. Arbitrages du maître d’ouvrage à l’issue de la MOE conception : on conserve les gestes d’enveloppe qui peuvent être faits avec les locataires en place (ITE des deux façades, isolation des combles, ventilation collective, menuiseries parties communes + lucarnes SDB privatives). On phase au départ progressif des locataires : ITI des chambres superposées sur les 4 niveaux, remplacement émetteurs/ECS, suppression définitive du gaz dans les deux logements concernés. Ce phasage évite les coûts de relogement, lisse l’investissement dans le temps et permet de remettre chaque logement en location à un niveau de performance supérieur (effet positif sur la valorisation locative).

• ✓Phase 1 (enveloppe, sans départ locataire) : ITE rue + cour · combles perdus · VMC collective · menuiseries communes + lucarnes SDB
• ✓Phase 2 (au départ locataire) : ITI murs mitoyens · radiateurs inertie · ballons ECS performants · neutralisation gaz

263 m² de fibre de bois, enduit chaux/chanvre, dépose intégrale des appuis. Procédé retenu pour les façades rue + cour (263 m² au total) : panneaux de fibre de bois Steico Protect L Dry 18 cm de pose calée/chevillée (R = 4,6 m².K/W), choisis pour le déphasage thermique d’été, l’empreinte environnementale et les propriétés perspirantes — cohérent avec un bâti ancien en briques + enduit. Finition enduit chaux/chanvre. Le cahier des charges détaille la dépose préalable de tous les équipements en façade : 19 gardes-corps rue + 13 cour, 4 barrières anti-intrusion par façade, 1 descente d’EP, 2 câbles électriques en façade (téléphonie de ville + câble vertical), sciage des appuis de fenêtres, piquage de l’enduit existant, traitement des fissures et rebouchage des évacuations de produits de combustion, manchons d’étanchéité sur toutes les traversées de réseaux, création d’un débord de toiture protégeant l’isolant. Démarches administratives : déclaration préalable de travaux déposée en mairie pour modification d’aspect extérieur (délai d’instruction 1 mois). Bureau d’études structure consulté en parallèle pour valider la faisabilité du complexe ITE sur la maçonnerie existante (briques anciennes).

• ✓Caractéristiques techniques : 263 m² · fibre de bois 18 cm R=4,6 · enduit chaux/chanvre · DP travaux mairie

Ouate de cellulose 24 cm + VMC simple flux collective hygro B. Combles perdus (surface 83 m²) : nettoyage, pose d’un pare-vapeur hygro-variable, mise en place par soufflage de ouate de cellulose Univercell+ Soprema sur ~24 cm (R = 7 m².K/W), création d’une trappe d’accès isolée aux mêmes propriétés. Traitement préalable du conduit amianté détecté en complément 2026. Ventilation collective simple flux hygro B : centrale + extractions en pièces humides (cuisines, WC, salles d’eau), réglettes d’entrée d’air hygro-variables posées en complément du remplacement des menuiseries. Les conduits d’aération naturelle existants sont conservés et raccordés au système basse pression. Pourquoi hygro B et pas simple flux auto-réglable : sur un immeuble bailleur avec occupations variables, l’ajustement automatique des débits par capteur hygrométrique évite les sur-ventilations en logement vide et les sous-ventilations en logement densément occupé.

Menuiseries communes + lucarnes SDB, choix performance acoustique. Parties communes : remplacement de 2 portes d’entrée (Ud ≤ 1,5) et 4 fenêtres simple vitrage par du double vitrage PVC Uw ≤ 1,7 / Sw ≥ 0,36 (conformité réglementation thermique). Tableau de fenêtre élargi pour permettre un retour d’isolation d’au moins 4 cm en tableau (traitement pont thermique). Parties privatives : 2 lucarnes SDB façade rue + 6 lucarnes SDB façade cour passent en double vitrage avec mortaises pour entrée d’air. Les fenêtres principales des séjours/chambres ne sont pas remplacées (arbitrage MOA : performance acceptable, priorité au gain enveloppe et ventilation). Dossier MOE livré : cahier des charges lot par lot avec notices techniques fabricants, plans de repérage par façade, points d’attention chantier (notamment risque de choc thermique si on isole une paroi en conservant une fenêtre simple vitrage). Mise en concurrence en cours sur 3 entreprises par lot, exigence RGE pour les postes éligibles CEE.

• ✓Dossier livré : Cahier des charges lot par lot · plans de repérage · notices techniques · suivi consultation entreprises