La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 bouleverse la gestion des copropriétés. Plan Pluriannuel de Travaux, DPE collectif, audit énergétique, nouvelles règles de vote en AG : toutes les obligations qui structurent désormais la vie de la copropriété, calendrier à l'appui.
La France s'engage à diviser par 6 ses émissions de gaz à effet de serre d'ici 2050 par rapport à 1990. Le secteur du bâtiment, responsable de 25 % des émissions nationales, est une priorité absolue. Les copropriétés sont en première ligne : 28 millions de logements, dont une part significative de passoires thermiques.
La loi impose aux copropriétés un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), un DPE collectif et un audit énergétique selon les cas. Les copropriétaires bailleurs sont par ailleurs concernés par l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034). Bonne nouvelle : les règles de vote en AG sont assouplies — majorité simple pour les travaux d'économies d'énergie depuis 2021.
Les obligations directes imposées aux copropriétés
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) obligatoire
Le PPT est l'outil de planification central. Il projette sur 10 ans l'ensemble des travaux d'entretien et de rénovation à réaliser sur les parties communes. Cinq éléments le composent :
- Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif de l'immeuble
- Une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
- Une estimation du niveau de performance après travaux
- Une estimation sommaire des coûts et une proposition d'échéancier
Copropriétés de plus de 200 lots. PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Le syndic doit inscrire l'élaboration ou la révision du PPT à l'ordre du jour de l'AG.
Copropriétés de moins de 200 lots. PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2024. Les copropriétés en monopropriété sont exemptées.
Révision périodique. Le PPT doit être révisé tous les 10 ans pour rester conforme aux évolutions réglementaires et à l'état réel de l'immeuble.
Le DPE collectif obligatoire
Le DPE collectif est l'élément central du PPT. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié, classe l'immeuble de A à G, et porte sur les parties communes et la performance énergétique globale du bâtiment. Il sert de référence pour évaluer le besoin de travaux et orienter les décisions de l'AG.
L'audit énergétique pour les copropriétés F et G
Les copropriétés classées F ou G au DPE collectif doivent réaliser un audit énergétique réglementaire. Il fournit :
- Un état des lieux détaillé de la performance énergétique actuelle
- Plusieurs scénarios de travaux avec estimation des coûts et des gains énergétiques
- Un plan de financement incluant les aides mobilisables
- Une feuille de route pour organiser les travaux dans le temps
Interdictions progressives de location : l'impact sur les copropriétaires
La loi Climat et Résilience instaure un calendrier strict pour les biens mis en location. En copropriété, chaque copropriétaire bailleur est individuellement concerné, mais la copropriété dans son ensemble doit organiser les travaux collectifs nécessaires pour respecter ces échéances.
| Classe DPE | Date d'interdiction | Logements concernés | Impact copropriété |
|---|---|---|---|
| G+ (> 450 kWh/m²/an) | Depuis janvier 2023 | ≈ 90 000 logements | Gel des loyers déjà applicable |
| G (toute la classe) | 1er janvier 2025 | ≈ 600 000 logements | Urgence travaux immédiate |
| F | 1er janvier 2028 | ≈ 1,2 million de logements | Anticipation nécessaire dès 2025 |
| E | 1er janvier 2034 | ≈ 2,6 millions de logements | Planification long terme indispensable |
Les sanctions pour non-respect peuvent être lourdes : nullité du bail, obligation de rembourser les loyers perçus, et amendes administratives pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.
Nouvelles règles de vote en assemblée générale
Majorité simple pour les travaux d'économies d'énergie
Depuis 2021, les travaux d'économies d'énergie et de rénovation énergétique peuvent être votés à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Cet assouplissement vise à débloquer les dossiers qui restaient bloqués par des majorités absolues trop difficiles à atteindre.
Travaux éligibles au vote à majorité simple :
- L'isolation thermique des toitures, façades, planchers
- Le remplacement des menuiseries extérieures
- L'installation ou le remplacement des systèmes de chauffage collectifs
- L'installation de systèmes de production d'énergie renouvelable
- Les travaux d'amélioration de la ventilation
Plan pluriannuel de travaux et financement
Fonds de travaux obligatoire. Depuis 2017, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux équivalent à au moins 5 % du budget annuel. Ce fonds sert à amortir le choc des appels de fonds lors de gros chantiers.
Emprunt collectif. La copropriété peut contracter un éco-prêt collectif à la majorité simple. Chaque copropriétaire rembourse sa quote-part via les charges, ce qui évite à chaque ménage de monter un dossier de financement individuel.
Aides financières. MaPrimeRénov' Copropriété finance jusqu'à 25 % des travaux (voire 45 % pour les copropriétés fragiles), avec un plafond de 25 000 € par logement. L'éco-PTZ collectif couvre le reste à charge.
Calendrier récapitulatif des échéances clés
| Date | Obligation | Copropriétés concernées | Action requise |
|---|---|---|---|
| Janvier 2023 | PPT obligatoire | Plus de 200 lots | Élaboration et vote du PPT en AG |
| Janvier 2023 | Interdiction location G+ | Logements > 450 kWh/m²/an | Travaux ou arrêt de la location |
| Janvier 2024 | PPT obligatoire | Moins de 200 lots | Élaboration et vote du PPT en AG |
| Janvier 2025 | Interdiction location G | Tous logements classe G | Travaux urgents ou arrêt location |
| Janvier 2028 | Interdiction location F | Tous logements classe F | Planification travaux dès 2025 |
| Janvier 2034 | Interdiction location E | Tous logements classe E | Stratégie long terme nécessaire |
Les copropriétés classées F devraient lancer leur audit énergétique dès 2025 pour avoir le temps de voter et réaliser les travaux avant l'échéance de 2028. Compter 12 à 24 mois entre le lancement de l'audit et la fin des travaux structurants.
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Audit énergétique et DPE collectif
Nos ingénieurs thermiciens réalisent les audits énergétiques réglementaires et les DPE collectifs conformément aux exigences MaPrimeRénov' Copropriété. Méthode 3CL, visite technique exhaustive, modélisation thermique de l'immeuble, scénarios chiffrés.
Élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux
Nous accompagnons les syndics et les conseils syndicaux dans l'élaboration du PPT :
- Analyse de l'état des parties communes et des équipements
- Priorisation des interventions sur 10 ans
- Estimation des coûts et phasage budgétaire
- Identification des aides mobilisables et plan de financement
Assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO)
L'AMO en copropriété couvre la préparation des dossiers d'AG, le montage des financements (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ collectif), la rédaction du cahier des charges, le suivi de chantier et la réception. Notre objectif : transformer la contrainte réglementaire en projet de valorisation patrimoniale.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) obligatoire ?
Le PPT est un document de planification sur 10 ans imposé aux copropriétés. Il intègre le DPE collectif, la liste des travaux à prévoir, leur estimation chiffrée et leur calendrier. Obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2024 pour celles de moins de 200 lots.
Quelles copropriétés doivent réaliser un audit énergétique ?
Toutes les copropriétés classées F ou G au DPE collectif. L'audit est aussi indispensable pour débloquer MaPrimeRénov' Copropriété parcours accompagné, quel que soit le classement initial.
Quelles sont les échéances d'interdiction de location des passoires thermiques ?
G : depuis le 1er janvier 2025. F : 1er janvier 2028. E : 1er janvier 2034. L'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Les baux en cours peuvent aller à leur terme.
Quelle majorité est requise pour voter des travaux d'économies d'énergie en AG ?
Majorité simple (article 24) depuis 2021 pour les travaux d'isolation, de menuiseries extérieures, de chauffage, de ventilation et d'installation d'énergies renouvelables. Cet assouplissement vise à débloquer les rénovations énergétiques.
Quelles aides financières existent pour les travaux en copropriété ?
MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 25 % du montant, 45 % pour les copropriétés fragiles, plafond 25 000 €/logement), CEE Coup de pouce, éco-PTZ collectif jusqu'à 50 000 € par logement, TVA à 5,5 %, aides locales selon les régions.
Comment se déroule l'élaboration du PPT en copropriété ?
Le syndic mandate un BET certifié pour réaliser le DPE collectif et auditer l'état du bâti. Le BET rédige le projet de PPT avec scénarios chiffrés. Le syndic inscrit le PPT à l'ordre du jour de l'AG, qui vote son adoption (majorité simple). Le PPT est ensuite révisé tous les 10 ans.
Que risque un propriétaire qui loue un logement classé G après 2025 ?
Nullité possible du bail, obligation de rembourser les loyers perçus, réduction de loyer imposée par le juge, dommages et intérêts au locataire, amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique. Voir le détail des sanctions DPE G.